未登記の建物・家屋の相続による名義変更はどうすればいい？

代表の谷口です。

法律上、建物を建築した場合、表示登記をすることが義務づけられており、怠ると罰則もあります。

しかしながら、建物の登記をされていないこともあります。

相続のご相談・ご依頼のときに、遺産を調査していく中で建物の登記がされていないことが分かる場合があります。

表示登記と権利登記

まず、建物の登記といっても、表示登記と権利登記の２つの登記があります。

表示登記には、建物の所在や面積、構造、建物の種類などが記載されています。

権利登記は、表示登記の後に所有者がだれか、担保に入っているかということが記載されています。

（なお、表示登記にも所有者の記載はありますが、権利登記の所有者と法的な効力が異なります）

名義変更をどうするか

相続手続の中で、未登記の建物があった場合、いくつかの手続が考えられます。

１，遺産分割協議、表示・権利登記をきちんとして、名義をはっきりさせる

２，遺産分割協議と表示登記だけをして、権利登記はしない

３，遺産分割協議だけをする

１が名義に関してのトラブルのおそれが一番少なく、２，３の順に名義に関してのトラブルのおそれが多くなります。

名義に関してのトラブルとは、下記のケースが考えられます。

・２０年、３０年と長期間経過して、当時のことを知らない世代だけになった場合、遺産分割協議も紛失してしまっていると、相続人間で誰が相続したのかがわかない。

・建物を売却しようとするときに買主への名義変更が出来ないので、売却できない。あるいは売却の際に表示・保存登記をしなければならず、時間が経過しており、登記をするのに手間・費用がかかる。

・リフォームや事業のために借入をするために、建物を担保に入れようとしても、登記がないので担保に入れることが出来ないため、借入が出来ない。

・敷地が借地の場合、地主が土地を売却したときに新たな地主に借地権を主張することが出来ない。

後日のトラブルになってから手続をすると最初から手続をするより、より時間や費用がかかるので、最初からきちんと登記をされることをお勧めします。

なお、表示登記に関しては、土地家屋調査士さんの分野となりますが、当事務所では提携している土地家屋調査士さんがいますので、一括して手続を進められます。

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