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会社設立、建設業許可、相続、遺言、後見などの業務を得意としています。
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【専門家が解説】相続登記に権利証は不要！紛失時の対処法と必要書類
2026/07/07 紛失時の対処法と必要書類ご家族が亡くなり、不動産の名義変更（相続登記）を進めようとしたときに、次のような不安を抱かれる方は少なくありません。
「権利証が見当たらない」
「昔の書類が多すぎて、どれが権利証かわからない」
「権利証をなくしたら、相続登記はできないのではないか」
結論からいえば、相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）に、亡くなられた方の権利証は原則として不要です。権利証が見つからなくても、手続きを諦める必要はまったくありません。
【この記事のまとめ（結論）】
・相続登記では、亡くなった人の権利証（登記済証・登記識別情報）は原則不要
・権利証の代わりに、戸籍謄本や遺産分割協議書などが中心となる
・2024年4月1日より相続登記は義務化されているため、早めの手続きを推奨
本記事では、なぜ相続登記に権利証が不要なのか、代わりに必要な書類や、権利証が手元にある場合の活用法について分かりやすく解説します。
そもそも「権利証（登記識別情報）」とは？
一般に「権利証」と呼ばれているものは、以前の制度で登記が完了した際に交付されていた「登記済証」のことです。現在は制度が変わり、英数字のパスワードで構成された「登記識別情報」が通知される仕組みになっています。
これらは、不動産を売却したり、融資の担保に入れたりする際に、「登記名義人本人が、自分の意思で手続きを行っていること」を確認するための重要な書類・情報です。
相続登記で権利証が「不要」とされる理由
売買や贈与の登記では、売主（現在の名義人）が自ら手続きに参加するため、本人確認書類として権利証の提出を求められます。
しかし、相続登記は「名義人が亡くなったこと」をきっかけに始まる手続きです。亡くなられた方に手続きへ参加してもらうことはできないため、売買のときとは異なり、亡くなられた方の権利証を提出する仕組みにはなっていません。
【例外】相続登記でも権利証が「役立つ・必要になる」2つのケース
原則として不要な権利証ですが、実務においては、手元にあることで手続きがスムーズになったり、例外的に提出を求められたりするケースがあります。
ケース1：亡くなった方の「登記上の住所」と「最後の住所」が繋がらない場合
相続登記では、登記簿に載っている所有者と、亡くなった方が「同一人物であること」を証明しなければなりません。
しかし、何度も引っ越しをしていて、法的な保存期間の経過により「住民票の除票」や「戸籍の附票」が取得できず、住所の繋がりを証明できないケースがあります。この場合、法務局へ「上申書（同一人性に間違いない旨の書類）」を提出する際、参考資料として権利証を添付することで、手続きがスムーズに進む（あるいは添付を求められる）ことがあります。
ケース2：不動産の正確な「地番」や「家屋番号」を確認したい場合
権利証（登記済証）には、その不動産の正確な「地番」や「家屋番号」が記載されています。
固定資産税の納税通知書だけでは漏れてしまいがちな「私道（共有持分）」や「未登記の建物」の存在に気づくきっかけになるため、手元にある場合は確認のメリットが大きいです。
権利証の代わりに！相続登記で中心となる必要書類一覧
相続登記で最も大切なのは、権利証ではなく「誰が正当な相続人か」「誰がその不動産を取得するのか」を公的に証明することです。
主に次のような書類を確認・提出します。
書類の種類
・主な内容被相続人（亡くなった方）の戸籍関係 出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・改製原戸籍謄本
・相続人全員の戸籍 現在の戸籍謄本（生存していることの証明）
・不動産を取得する方の住民票 新しい名義人の住所・氏名を特定するため
・遺産分割の証明書類遺 言書、または遺産分割協議書（＋相続人全員の印鑑証明書）
・不動産の評価額がわかる書類 固定資産評価証明書など（登録免許税の計算に使用）
権利証がない場合に、まず確認したいチェックリスト
権利証が見つからなくても、慌てて家捜しを続ける必要はありません。まずは以下のポイントから整理していきましょう。
・名義変更したい不動産がどこにあるか（納税通知書や名寄せ帳の確認）
・登記簿上の所有者名義と、亡くなられた方の氏名・住所が一致しているか
・法定相続人が誰であるか
・亡くなられた方が遺言書を残していないか
・相続人の間で、誰が不動産を継ぐかの話し合い（遺産分割協議）ができているか
特に、登記簿上の住所が昔のままであるケースなどは、戸籍の附票などを早めに取得して確認する必要があります。
相続登記が完了すると、新しい「登記識別情報」が発行されます
無事に相続登記が完了すると、新しく不動産を取得した相続人に対して、法務局から新しい「登記識別情報（従来の権利証に代わるもの）」が通知されます。
これは、将来あなたがその不動産を売却したり、住宅ローンを組んで担保に入れたりする際に必要となる極めて重要な情報です。
権利証や登記識別情報は、紛失しても国から再発行されることはありません。 今回の相続登記の際には亡くなった方の権利証は不要でしたが、新しく受け取った登記識別情報は、将来のために厳重に保管してください。
まとめ：相続登記の義務化に備え、早めのご相談を
相続登記において、亡くなられた方の権利証は原則として必要ありません。「権利証がないから」という理由で手続きを止めてしまうのはもったいないことです。
なお、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。不動産を相続により取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合は過料の対象となる可能性があります。
権利証の有無にかかわらず、まずは現状の書類を整理し、早めに手続きに着手することをおすすめします。
当事務所では、面倒な戸籍の収集から、不動産の調査、遺産分割協議書の作成支援、そして最終的な相続登記の手続きまで、一連の流れをトータルでサポートしております。「権利証が見つからない」「何から手手を付けていいか分からない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。
代表 谷口 龍一
当事務所は不動産取引登記中心の事務所ではなく、建設業、飲食業、サービス業、販売業などの中小事業者の登記、許認可手続と相続、遺言、後見などの高齢者のサポートを中心業務としています。
これは、自分自身がサービス業の事業者ということもあり、同じ立場の中小事業者をサポートしたいとの思いからです。
また、今にして思えば、建設業を営む父と民生委員を務める母の影響もあったと思います。
依頼者はもとより、他士業の方にも、気軽に相談して頂ける事務所を目指しております。
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