コラム

例えば相続人が子供の2人だけで、法定相続分通りに2分の1ずつ相続したいが、遺産が土地だけしかなく、その土地には相続人が居住しており、土地を売ってお金で分けることができない、あるいは共有にしたくないというケースがあります。

この様なケースでは代償分割という方法が考えられます。

これは不動産を取得する相続人が、他の相続人に自分のお金から代償金を支払うという方法です。

具体的には、1000万円の不動産があるとして、相続人Ａが不動産の全部を相続し、Ａは代償金として自分のお金で法定相続分の半分である500万円をBに支払うという内容です。

会社の本社建物は会社名義だが敷地は代表者個人名義ということが少なからずあります。

このような場合、代表者が高齢になり、認知症になった場合、不動産を売却したり、担保提供できなくなり融資を受けられず事業に支障をきたすおそれがあります。

これを避けるには敷地を会社名義にするか、次の代表者の名義にしておくことをお勧めします。

売買という方法もありますが、売買代金が必要となりますので、売買代金の不要な次のような方法も選択肢としてあります。

・生前贈与

次の代表者が代表者の子供の場合、相続時精算課税制度を利用して贈与税を課税されることなく、贈与によって名義変更をすることが出来ます。

・民事信託

また、「民事信託」で会社や次の代表者の名義に変えることも可能です。

あまり聞きなれない民事信託という制度ですが、詳細はまた別のコラムで触れますが、簡単に言うと財産を「預ける」制度です。

事業承継、相続対策の一環として、個人資産と事業用資産の整理をお勧めします。

遺言書というと相続人がモメている時には作った方が良いが、相続人の間であらかじめどのように財産を取得するかを話し合って皆納得している場合には作らなくていいと思われている方が多いです。

しかしながら、夫が亡くなり相続人である高齢の妻が認知症になっている場合、相続登記が非常に面倒になります。

相続人が認知症である場合、遺産分割協議が出来ないため、相続人の財産を管理する成年後見人を選任してもらう手続きを家庭裁判所にしなければなりません。

まず、後見人を選任してもらう手続きで数か月かかり、選任手続を専門家に依頼した場合、費用も掛かるというデメリットがあります。

また、後見はいったん始まると被後見人が死亡するまで終わらせることが出来ず、定期的に家庭裁判所に財産状況等の報告が必要となります。

また、後見人が選任された場合、後見人は被後見人の法定相続分は取得する分割内容でないと同意してくれません。

また、相続人の間であらかじめ遺産分割の内容を決めていたとしても、後見人はその内容通りに分割協議をしてくれるとは限りません。

このような場合に備えて、相続人の間であらかじめ遺産分割の内容が決まっている場合には、その内容を遺言書として残すことをお勧めしております。

代表の谷口です。

法律上、建物を建築した場合、表示登記をすることが義務づけられており、怠ると罰則もあります。

しかしながら、建物の登記をされていないこともあります。

相続のご相談・ご依頼のときに、遺産を調査していく中で建物の登記がされていないことが分かる場合があります。

表示登記と権利登記

まず、建物の登記といっても、表示登記と権利登記の２つの登記があります。

表示登記には、建物の所在や面積、構造、建物の種類などが記載されています。

権利登記は、表示登記の後に所有者がだれか、担保に入っているかということが記載されています。

（なお、表示登記にも所有者の記載はありますが、権利登記の所有者と法的な効力が異なります）

名義変更をどうするか

相続手続の中で、未登記の建物があった場合、いくつかの手続が考えられます。

１，遺産分割協議、表示・権利登記をきちんとして、名義をはっきりさせる

２，遺産分割協議と表示登記だけをして、権利登記はしない

３，遺産分割協議だけをする

１が名義に関してのトラブルのおそれが一番少なく、２，３の順に名義に関してのトラブルのおそれが多くなります。

名義に関してのトラブルとは、下記のケースが考えられます。

・２０年、３０年と長期間経過して、当時のことを知らない世代だけになった場合、遺産分割協議も紛失してしまっていると、相続人間で誰が相続したのかがわかない。

・建物を売却しようとするときに買主への名義変更が出来ないので、売却できない。あるいは売却の際に表示・保存登記をしなければならず、時間が経過しており、登記をするのに手間・費用がかかる。

・リフォームや事業のために借入をするために、建物を担保に入れようとしても、登記がないので担保に入れることが出来ないため、借入が出来ない。

・敷地が借地の場合、地主が土地を売却したときに新たな地主に借地権を主張することが出来ない。

後日のトラブルになってから手続をすると最初から手続をするより、より時間や費用がかかるので、最初からきちんと登記をされることをお勧めします。

なお、表示登記に関しては、土地家屋調査士さんの分野となりますが、当事務所では提携している土地家屋調査士さんがいますので、一括して手続を進められます。

相続・遺言については、こちらをご覧下さい

成年後見制度とは、認知証や精神障がい等により判断能力が低下された方がおられる場合、成年後見人を選任し、その方の代わりに、成年後見人が契約を結んだり、預貯金等を管理する制度のことです。

　成年後見の申立ては、家庭裁判所に申立てをする必要があり、成年後見人には、下記の成年後見人になれない場合にあたる方以外の方なら誰でも就任することができます。ただし、成年後見人を選任するのは家庭裁判所なので、成年後見人の候補者が、必ず成年後見人に選任されるはと限りません。

［成年後見人になれない場合］

・未成年者

・家庭裁判所で免ぜられた法定代理人（不正な行為等を理由に家庭裁判所から成年後見人（保佐人・補助人）または未成年後見人の地位を解任された者。）

・破産者

・被後見人に対して訴訟をし、又はした者並びにその配偶者及び直系血族

・行方の知れない者

成年後見制度には、不利益な契約を取り消すことができたり、成年後見人に財産を管理して貰えるメリットがありますが、選挙権を失なったり（被保佐人、被補助人の場合は、失いません）、会社の取締役だった方は退任しなければならない（被補助人の場合は退任の必要がありません）等のデメリットがあります。

成年後見制度は、上記のようなメリット・デメリットはありますが、判断能力が低下された方を、法律的に保護できる制度なので、高齢化社会が進むにつれ、これから申立てる方が増えると思われます。

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　相続と許認可を主に担当しております佐藤です。

　不動産を相続する場合、相続登記は、何ヶ月以内に登記しなければいけないという期限はございませんので、亡くなられた方が所有されていた不動産を相続登記をせずに、所有者を亡くなられた方の名義のままにしておかれる場合がございます。

　しかし、不動産を売りたいという時には、まず所有者を亡くなられた方から相続人の方へ相続登記をしてからでないと売ることができません。不動産の所有者の方が亡くなられてから相続登記をせずに何年か経った後、いざ相続登記をする時には、亡くなられた方の相続人であるお子様も亡くなられており、そのお孫様が相続人になる場合があります。そうなると相続人の数が増え、取得する戸籍も増えるので、その分費用も多くかかることになります。

また、相続人が多いと誰が相続するかということで遺産分割協議の話合いが、まとまりにくいという可能性もございますので、不動産の相続登記は、亡くなられてから、あまり時間を置かずにされた方がよいかと存じます。

相続・遺言については、こちらをご覧下さい。