コラム

【結論】

売却代金を相続人間で分ける予定がある場合、遺産分割協議書に「換価分割」である旨と分配割合を明記していれば、便宜上一人の名義にして売却しても原則として贈与税はかかりません。

 

ただし、協議書に「一人が単独で取得する」とだけ記載して売却代金を後から渡すと、税務署から「代表者から他の相続人への贈与」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。

「子どもの一人が相続する」という相談の落とし穴

相続登記の相談で「不動産は一人の相続人が相続することで合意した」というケースは少なくありません。

 

しかし、詳しく聞き取ると「手続きが煩雑だから代表者一人の名義にして売却し、売却代金を兄弟で等分する予定」という実態であることがよくあります。この場合、相続人の真の意図は「一人が不動産を取得する」ことではなく、「不動産を売却して金銭で公平に分ける」ことです。

 

この実態を法的な書類に正しく反映させないと、後の売却時や確定申告時に深刻な税務トラブルへ発展します。

売却代金を分けるなら「換価分割」で整理する

相続した不動産を売却して現金化し、その金銭を相続人で分ける遺産分割の手法を「換価分割（かんかぶんかつ）」と呼びます。

 

遺産の分割方法には主に以下の3種類があります。

現物分割：不動産や預貯金などをそのまま各相続人が取得する 。不動産を代表者がそのまま所有し続ける場合

代償分割：代表者が不動産を取得し、自己資金等から他の相続人に代償金を支払う。 代表者自身の財産から清算金を支払う場合

換価分割：不動産を売却・現金化し、経費を差し引いた残額を相続人で分ける。 売却代金そのものを分ける場合（本件）

 

登記名義を誰にするかではなく、「最終的に何をどう分ける合意なのか」を基準に手続きを組み立てる必要があります。

一人名義にして代金を分配すると贈与税になるのか？

国税庁の質疑応答事例（換価分割のための相続登記と贈与税）において、以下の見解が示されています。

• 換価分割の合意が明確な場合：

売却手続きの便宜上、共同相続人のうちの一人だけの名義に相続登記をして売却し、その代金を他の相続人に交付しても、贈与税の課税対象にはなりません。

• 遺産分割協議書に換価分割の記載がない場合：

協議書上「一人が不動産を単独取得した」とされていると、外観上は「取得者が自分の財産を売却し、その代金を他の親族へ無償で譲渡した」と判断され、多額の贈与税が課されるリスクが生じます。

口頭の合意だけでは税務署に対して換価分割の証明が困難です。「遺産分割協議書」「登記」「売買契約」「代金分配」の整合性を完全に保つことが不可欠です。

換価分割を行う際の遺産分割協議書の必須記載事項

トラブルを防ぐため、遺産分割協議書には単なる名義指定ではなく、以下の事項を漏れなく定めます。

• 売却対象となる不動産の正確な表示

• 売却手続きの便宜のために代表者名義とすること

• 売却代金の受領・換価手続きを行う権限を代表者に委任すること

• 売却代金の分配割合（例：各2分の1ずつ など）

• 控除すべき経費の範囲と負担割合（仲介手数料、登記費用、測量費、建物解体費など）

• 売却完了までの固定資産税や維持管理費用の精算方法

• 最低売却価格の設定など売却条件の目安

登記だけでなく「譲渡所得税」の申告まで見通す

換価分割で不動産を売却し利益（譲渡益）が出た場合、売却代金を分配された各相続人が、それぞれの分配割合に応じて「譲渡所得税」の確定申告を行う必要があります。

 

代表者一人だけが申告するのではなく、代金を受け取った全員が申告対象となる点に注意が必要です。また、「空き家の3,000万円特別控除」や「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」などの適用可否についても、事前の税務検証が欠かせません。

相続登記は「その後どうするか」まで司法書士へお伝えください

相続登記を単なる名義書き換えと考えて進めてしまうと、売却時や税務申告時に手戻りや余計な課税リスクが発生します。

 

谷口龍一司法書士・行政書士事務所では、初回相談時に以下の点まで確認しています。

• 相続不動産を将来的に居住・利用する予定があるか

• 近い将来に売却する予定があるか

• 売却代金の受け取り手と分配割合はどう設定するか

• 相続税申告や譲渡所得税の特例について税理士との連携が必要か

 

不動産の売却を視野に入れた相続手続きは、遺産分割協議書を作成する前に当事務所へご相談ください。

【結論】会社設立と事務所契約の順番はどちらが先か？

会社は設立登記を完了するまで法人格が存在しないため、原則として未設立の法人名義では事務所を契約できません。

 

そのため、会社設立と事務所契約の進め方には大きく4つのパターンがありますが、実務上は「① まず代表者個人で契約し、設立後に法人名義へ切り替える」、または「② 自宅等を本店として設立し、借りた事務所には本店を移転しない」のどちらかが多く選ばれています。

一方で、「③ いったん自宅などで会社を設立し、事務所を借りてから本店を移転する」や「④ 契約前に内諾を得て登記し、設立後に法人契約する」という方法は、二重の手間・コストがかかる、あるいはトラブルのリスクがあるため、実務上はあまり選ばれません。

 

契約前に必ず確認すべきこと：その物件で法人登記が可能か

気に入った事務所が見つかった場合、賃貸借契約や申込を行う前に、必ず不動産会社または貸主（大家）へ「設立する会社の本店所在地として法人登記が可能か」を確認してください。

 

登記制限の確認: 事務所用途として賃貸可能であっても、契約条件によって法人登記が禁止されている場合があります。

 

管理規約の確認: マンション等の集合住宅の一室を借りる場合、賃貸借契約とは別にマンション管理規約によって事業利用・法人登記が禁じられているケースがあります。

 

「法務局での登記要件」と「契約上の承諾」は別問題: 法務局は賃貸借契約書の承諾有無を審査せずに登記を受理することがありますが、貸主に無断で登記すると重大な契約違反（契約解除事由）となります。

 

会社設立と事務所契約の進め方（4つのパターン）

これから事務所を借りる場合、登場する4つのパターンは以下の通りです。それぞれの実態と注意点を把握して検討することが大切です。

 

パターン①：まず個人で契約し、会社設立後に法人契約へ切り替える（実務上最も多いケース）

代表者となる方がまず個人名義で賃貸借契約を締結し、その事務所を本店として会社を設立登記した後に、契約名義を法人に変更する方法です。実務において最もよく利用されている一般的な進め方です。

 

メリット: スムーズに物件を押さえることができ、最初から希望の事務所住所で設立登記が完了します。

 

注意点: 契約後に突然名義変更を申し出ると、再審査や名義変更手数料が発生したり、最悪の場合は拒否されたりするリスクがあります。必ず契約申込の段階で「法人設立後に法人名義へ変更したい」「この住所を本店として登記したい」旨を貸主に伝え、切替方法や費用を事前に確認しておく必要があります。

 

パターン②：自宅を本店として設立し、借りた事務所には本店を移転しない（①の次によく選ばれるケース）

登記上の本店は代表者の自宅などに置いたまま、実際に仕事をする作業場・オフィスとして別途事務所を借りる方法です（登記上の本店と実際の営業所の分離）。実務上、パターン①に次いでよく選ばれる現実的な選択肢です。

 

メリット: 設立済みの法人名義でスムーズに事務所を契約でき、将来事務所を移転・拡大しても本店移転登記の手続きや費用が発生しません。将来の移転を見込んでいるスタートアップなどに適しています。

 

注意点: 自宅の住所が会社の本店として登記事項証明書に記載・公開されます。

また、許認可が必要な業種（宅建業や建設業など）では、登記上の本店と実際の営業所が異なる場合に要件確認が複雑化することがあります。自宅が賃貸の場合は、自宅側でも法人登記の可否確認が必要です。

 

パターン③：いったん自宅などで会社を設立し、事務所を借りてから本店を移転する（あまりないケース）

まずは自宅などを本店として会社を設立し、成立した法人名義で事務所を契約した後、本店をその事務所へ移転登記する方法です。

 

実務での実態: 最初から法人名義で賃貸契約を結べるため手続きの筋道は通りますが、設立登記の直後に本店移転登記（同管轄内なら3万円、管轄外なら6万円の登録免許税等）を行う必要があり、余計なコストと二度手間が生じるため、実務上はあまり選ばれません。

 

パターン④：内諾を得て事務所を本店登記し、設立後に法人名義で契約する（あまりないケース）

貸主や不動産会社から事前に承諾を得て、契約前の物件住所を本店として会社設立登記を行い、設立完了後にその法人名義で正式に契約する方法です。

 

実務での実態: 個人から法人への名義変更手続きが省ける利点はありますが、「未契約・未入金の段階で登記だけを許可してくれる貸主」は極めて稀であり、実務上はあまり見られません。 貸主との強固な信頼関係があるなど、特別な事情がない限り成立しにくい進め方です。

 

どの方法を選ぶべきか？判断のチェックポイント

事務所を最初から本店にしたい場合: パターン①を選択し、事前に貸主へ名義変更の合意を取り付けておく。

 

移転の可能性が高く、コスト・手間を抑えたい場合: パターン②を選択し、登記上の本店（自宅等）と営業所（事務所）を分ける。

 

パターン③や④を検討する場合: パターン③は二重の登記費用・手間がかかる点、パターン④は貸主の許可ハードルが極めて高い点を許容できるか慎重に再検討する。

 

よくある質問（FAQ）

Q. 設立登記前の「設立中の会社」名義で事務所を契約できますか？

A. 原則としてできません。法人は登記が完了して初めて権利能力（契約の当事者になる資格）を持ちます。そのため、代表者個人名義で先行して契約するか（パターン①）、自宅等で先に法人を立ち上げてから法人名義で借りる（パターン②）のが実務上の標準です。

 

Q. 自宅を本店にして事務所を別に借りる場合（パターン②）、法的な問題はありませんか？

A. 法律上、「登記上の本店」と「実際の業務を行う営業所」が異なっていても問題ありません。ただし、特定の許認可（宅建業、古物商、建設業など）を要する事業では、営業所ごとの独立性や実態確認が求められるため、事前の行政庁窓口への確認が必要です。

相続手続きでは、税理士（相続税申告）、弁護士（遺産分割・紛争調整）、司法書士（相続登記・名義変更）など、複数の専門家が同時に手続きを進めるケースが少なくありません。

 

各分野の専門家に個別に依頼するだけでは、依頼者自身が「専門家同士の伝言係」になってしまい、書類の二重取得や期限遅れなどのトラブルにつながる恐れがあります。スムーズな相続の実現には、「専門家同士が直接情報を共有し、連携して全体スケジュールを管理すること」が重要です。

 

相続手続きに関わる主な専門家と役割

相続手続きの内容に応じて、関与する専門職と担当分野が分かれます。

 

税理士の役割

 

主な業務：相続税の試算、申告書の作成・提出、節税対策

 

連携のポイント：相続開始から10か月という申告期限の厳守や、遺産分割内容が税金に与える影響の事前確認

 

弁護士の役割

 

主な業務：遺産分割協議の代理交渉、相続人間のトラブル・紛争の解決

 

連携のポイント：協議成立の時期や見通しを共有し、税務申告期限とのバランスを調整

 

司法書士の役割

 

主な業務：不動産の相続登記（名義変更）、戸籍収集、法定相続情報一覧図の作成

 

連携のポイント：手続きに必要な戸籍など原本書類の一括取得・管理と、登記申請のタイミング調整

 

専門家同士の連携が不可欠となる「3つの調整ポイント」

1. 手続き全体の「期限」とスケジュールの調整

相続税の申告・納付は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内と定められています。

 

遺産分割がまとまる場合： 10か月の期限内に分割を成立させ、特例を適用して申告できるよう工程を合わせます。

 

紛争や調整が長引く場合： 無理に10か月に間に合わせるのではなく、弁護士と税理士が協議の上、「未分割申告（後日修正）」を前提とした法的手続きを進めます。

 

2. 「戸籍謄本」など必要書類の取得重複・費用削減

相続関係を証明する戸籍謄本一式は、税理士・弁護士・司法書士の全員が必要とします。

 

専門家ごとに個別取得すると、発行手数料や手間が二重・三重にかかります。

 

司法書士が中心となって「法定相続情報一覧図」の作成・活用を行うなど、原本を誰がいつ管理するか事前に調整することで、依頼者の金銭的・時間的コストを最小限に抑えられます。

 

3. 「遺産分割協議書」の原本管理と利用順序の整理

完成した遺産分割協議書（原本）は、税務申告・不動産登記・金融機関の口座解約など、複数の窓口で提示が求められます。

 

「どの機関に原本が必要で、どこが写し（コピー）で足りるか」を把握します。

 

窓口に出す順番（例：税務申告を先にするか、不動産登記を先にするか）を専門家間で直接擦り合わせることで、手続きの停滞を防ぎます。

 

谷口事務所が専門家連携の「橋渡し役」となる理由

相続手続きを進めるにあたり、当事務所（谷口事務所）が税理士・弁護士・司法書士などの専門家同士をつなぐ「橋渡し役（ハブ）」を担うケースが多くあります。

 

相続の初期段階で戸籍調査や財産調査（不動産や預貯金の確認）を行う場面では、相続関係や財産の全体像を早期に把握しやすいためです。

 

窓口の一本化： 依頼者がそれぞれの専門家に同じ説明を繰り返す手間を省きます。

 

書類の一括管理： 戸籍一式や遺産分割協議書の原本をスムーズに共有・受け渡しできるよう手配します。

 

状況に応じた専門家の紹介・連携： 税務申告が必要なら税理士へ、紛争化の恐れがあるなら弁護士へと、適切なタイミングで速やかに連携します。

 

依頼者が専門家同士の「連絡係」にならない進め方

個別に専門家へ依頼した場合、「税理士に何を伝えればよいか」「登記ができる状態か」といった専門的な実務判断を依頼者本人が仲介せざるを得なくなります。

 

専門家同士が直接コミュニケーションを取り、当事務所が間に入って調整を行うことで、以下のようなメリットが生まれます。

 

手続きの重複防止： 書類取得や確認作業の無駄を排除

 

負担の軽減： 依頼者が書類の受け渡しや進捗確認の窓口にならずに済む

 

期限管理の徹底： 各手続きの連動を意識した無理のない全体計画の策定

 

相続手続きにおいては、「誰に頼むか」だけでなく、「専門家同士がどのように連携して進めるか」が円滑な完了を左右します。

相続登記が終わった後、ご依頼者からよく聞かれることがあります。

「家に昔の権利証がたくさんあるのですが、これは全部残しておいた方がいいのでしょうか？」

 

相続をきっかけに書類を整理していると、おじいさんの時代の権利証、お父さんの権利証、さらに最近の登記識別情報など、何が必要なのか分からない書類が何冊も出てくることがあります。

 

結論からいうと、現在の権利に関係するものと、すでに権利証としての役割を終えているものがあります。しかし、「権利証としての役割を終えているからといって、すぐに捨ててよいわけではない」という点には注意が必要です。

 

谷口事務所では、相続登記をして新しい書類をお渡しするだけではなく、以前の権利証についても中身を確認し、今後残しておくべきものと、権利証としては残しておく必要のないものを整理してご説明しています。

 

権利証は一度作られたら、ずっと必要なわけではありません

 

いわゆる「権利証」は、その不動産について登記をした人が、将来その不動産を売却したり贈与したりする際などに重要になる書類です。

しかし、不動産の所有者が変われば、以前の所有者の権利証が、現在の所有者の権利証としてそのまま使われるわけではありません。

 

分かりやすく、次のようなケースを考えてみましょう。

もともと、おじいさんが土地と建物を所有していました。その後、おじいさんが亡くなり、お父さんが相続しました。さらに、お父さんが新たに別の不動産を購入し、その一部を依頼者である子どもに生前贈与しました。

そして今回、お父さんが亡くなり、残っていた不動産について相続登記をすることになったとします。

 

この場合、ご自宅から、

① おじいさんが不動産を取得したときの権利証

② お父さんが不動産を購入したときの権利証

③ お父さんから依頼者へ生前贈与したときの権利証

などが出てくることがあります。

 

現在の権利関係を確認すると、それぞれの意味合いは異なります。

おじいさんはすでに所有者ではありませんので、①のおじいさんの権利証は、現在の所有権について使用する権利証ではありません。

また、今回、お父さん名義の不動産についても、現在の所有権について使用する権利証ではありません。

一方、③のお父さんから依頼者へすでに生前贈与され、現在も依頼者が所有している不動産についての権利証は違います。これは依頼者が現在所有している不動産に関係するものですから、今後も大切に保管しておく必要があります。

 

「権利証としての役割が終わった＝捨ててよい」ではありません

 

ここで注意していただきたいのは、権利証が必要かどうかは、「古いか新しいか」や「現在の権利証かどうか」だけでは判断できないということです。

昔の権利証でも、以下のような理由から絶対に保管しておいた方がよいケースがあります。

 

1. 将来の売却時の「税金対策」になることがある

古い権利証の厚紙の中には、当時の「売買契約書」や「領収書」が一緒に綴じ込まれていることがよくあります。将来、相続した不動産を売却する際、当時の購入代金が分からないと、売却価格の5%しか経費（取得費）として認められず、多額の譲渡所得税がかかってしまうリスクがあります。昔の購入額を証明する重要な資料として、古い権利証一式が役立つことがあるのです。

 

2. 相続登記の「漏れ」を防ぐ手がかりになる

市町村から毎年届く固定資産税の納税通知書には、非課税である「私道（公衆用道路）」が記載されていないことが多くあります。昔の権利証に記載されている物件目録を確認することで、今回の相続登記で名義変更から漏れている不動産がないかを照合できる重要な手がかりになります。

 

3. 将来の登記手続きで「身分証明」の代わりになることがある

相続や将来の売買において、役所の住民票の除票や戸籍の附票が保存期間の経過により廃棄されてしまい、過去の住所から現在の住所へのつながりを公的書類で証明できないケースがあります。このような場合、法務局での手続きにおいて、古い権利証の原本を提示することで、名義人の同一性を証明する助けになる実務上の取り扱いがあります。

 

そのため、一見重要そうに見えなくても、内容を確認せずに自己判断で処分することは絶対におすすめしません。

 

谷口事務所では相続後の「書類の整理」まで大切にしています

 

相続登記が終われば、司法書士としての登記手続きは完了します。

しかし、ご依頼者からすると、その後に手元に残った書類について、

「これは何の書類なのか」

「どれを大切に保管すればいいのか」

「昔の権利証はまだ必要なのか」

という疑問が残ります。

 

谷口事務所では、相続登記をして新しい登記識別情報などをお渡しするだけではなく、お預かりした以前の権利証についても確認し、現在の権利関係や将来のリスクに照らして整理することを大切にしています。

 

必要な権利証や保管しておくべき書類については、

「これは今後も大切に保管してください」

とご説明します。

一方、完全に役割を終えたものについては、その理由とともにきちんとご説明します。

 

相続手続きは「登記が終われば終わり」ではありません

 

相続登記の目的は、法務局へ登記申請をして名義を変更することだけではないと当事務所では考えています。

相続が終わった後、ご依頼者が、「これから何を大切に保管しておけばよいのか」まで分かる状態にしておくことも大切です。

 

何十年分もの権利証を抱えたまま、次の世代が再び「どれが必要なのだろう」と悩む状態を残さないことにも意味があります。

 

まとめ

相続をすると、昔の権利証がたくさん出てくることがあります。

しかし、そのすべてが現在も権利証として使われるわけではありません。

例えば、

 

おじいさんが所有していた時代の権利証 → 現在の権利証としては不要

 

お父さんが所有していた不動産を今回相続した場合のお父さんの権利証 → 相続登記後は現在の権利証としては不要

 

お父さんから依頼者へ以前に生前贈与され、現在も依頼者が所有している不動産の権利証 → 今後も必要

 

という違いがあります。

ただし、「現在の権利証としては不要」であっても、税金対策や私道持分の確認、将来の手続きのために保管しておくべきケースが多々あります。実際に処分してよいかどうかは、個々の不動産や登記の内容、綴じ込まれている書類を確認して判断する必要があります。

 

当事務所では、相続登記そのものだけではなく、相続後にどの書類を残しておくべきなのかまで確認し、ご依頼者に分かるようにご説明することを大切にしています。

相続は、名義を変更して終わりではありません。次の世代に分かりやすい状態で財産と書類を引き継ぐところまで考える。それも、当事務所が大切にしている相続手続きの一つです。